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山东高院民一庭:预售合同解除后,开发商就该房屋是否享有对抗另案预查封的民事权益

编辑:开正律师事务所 发布时间:2020-06-28 浏览量:121

【案情简介】


张某与开发商签订涉案房屋预售合同,并支付首付款,开发商则为其办理涉案房屋预告登记。后涉案房屋因张某另案债务被法院预查封。涉案房屋被预查封后,开发商亦因张某违约起诉解除合同,获得法院支持,涉案房屋预告登记亦被撤销。开发商向实施预查封的法院提起执行异议被驳回,执行异议之诉未获支持,遂提起上诉。


一审法院认为,参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《规定》)第二十六条第二款规定,开发商依据涉案房屋被查封后的民事判决,请求法院撤销执行裁定书,停止对涉案房屋的强制执行,并解除对上述房屋查封的理由不能成立。


二审法院予以改判,支持了上诉请求。



【裁判要旨及解析】


执行异议之诉与执行异议程序的不同价值取向


本案的核心是开发商是否享有足以排除预查封效力的民事权益。执行异议与执行异议之诉是两种不同价值取向的司法程序,后者更倾向于实体审理、实质公平。同时,鉴于执行异议之诉具有阻却执行的可能性,故亦应综合考虑,防止当事人制造虚假诉讼致使执行措施落空。本案中,开发商的诉讼请求已在执行异议程序中被法院依据《规定》第二十六条驳回。进入执行异议之诉程序后,一审法院没有对开发商就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益做出实体认定即以同一规则予以驳回,其做法实际上混淆了两种程序价值。还有观点认为,虽然开发商基于保证责任代偿,但不能改变张某已经全额支付房款,并已经实际占有涉案房屋的事实。张某对案涉房屋享有物权期待权,涉案房屋虽设立了抵押,但开发商代偿后相对张某只是普通债权,不能对抗其他债权人的执行。这种观点的问题在于,涉案房屋始终登记在开发商的名下,如果认定开发商享有的权益是一般债权,那么就与物权法的基本原则相冲突。


预查封与正式查封并不完全等同


预查封依据的是《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(以下简称《通知》)第十五条。根据该规定,预查封是对被执行人已购买并办理预售登记备案,但尚未办理不动产转移登记备案,在将来可能会取得权属证书的不动产进行的司法限制措施,是对被执行人的物权期待权和对开发商的债权采取的限制性措施。尽管该《通知》第十八条规定预查封的效力等同于正式查封,但无论从《通知》的效力等级还是规则内涵,都不宜简单的认定预查封完全等同于正式查封。本案中,预查封针对的是张某在未来可能取得的涉案房屋所有权,限制的是张某对涉案房屋未来的处分权,并不针对张某与开发商预售合同下的解除权。而张某能否最终取得涉案房屋所有权取决于其与开发商履行房屋预售合同的情况。本案中,张某另案所负金钱债务与其和开发商的房屋预售合同系不同法律关系,涉案房屋被预查封并不影响房屋预售合同当事人依法行使合同解除权。


当张某因违约导致双方的房屋预售合同及预告登记被法院依法解除后,其合理期待亦随即失去,预查封也丧失了存在的基础应予注销(但并不能认定预查封在此情况下已自然失效,此认定目前缺乏法律依据,开发商可以通过执行异议之诉主张权利)。


本案中,确立张某对涉案房屋具有合理期待的基础是其与开发商之间签订的房屋预售合同。张某依据该合同可合理预期涉案房屋将归其所有;反之,开发商亦可依据该合同,合理预期在符合规定的情况下恢复对涉案房屋的占有。开发商对此之期待的基础在于双方签订的房屋预售合同,其形成于预查封之前。本案中,在张某因延期偿还贷款的情况下,开发商承担阶段性担保责任后依法与张某解除合同,且房屋预售合同解除前后涉案房屋始终登记在开发商名下,故可以认定开发商对抗张某所负金钱债务执行的权益具有物权属性,其对涉案房屋享有足以阻却执行的民事权益。


减少有关冲突的制度设计


《全国法院民商事审判工作会议纪要》第124条第二款规定:“应予注意的是,在金钱债权执行中,如果案外人提出执行异议之诉依据的生效裁判认定以转移所有权为目的的合同(如买卖合同)无效或应当解除,进而判令向案外人返还执行标的物的,此时案外人享有的是物权性质的返还请求权,本可排除金钱债权的执行,但在双务合同无效的情况下,双方互负返还义务,在案外人未返还价款的情况下,如果允许其排除金钱债权的执行,将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产,又执行不到本应返还给被执行人的价款,显然有失公允。为平衡各方当事人的利益,只有在案外人已经返还价款的情况下,才能排除普通债权人的执行。反之,案外人未返还价款的,不能排除执行。”预查封作为指向未来权利的执行措施,由于涉及开发商的利益,在预查封时应考虑向开发商送达协助执行通知书和预查封裁定。张某对涉案房屋享有的实际权利的价值,即使办理了转移登记,由于抵押权的存在也仅是其已交付房款(不考虑房产价值变动因素)部分。在向开发商送达协助执行通知书和预查封裁定后,能够更好地保障申请执行人和案外人开发商的利益。本案中,开发商已经根据生效判决在解除房屋预售合同后将张某已经交付的房款退还给张某,申请执行人也无证据证明存在虚假诉讼之情形。故参考上述规定,应认定开发商享有的民事权益足以阻却执行。


此类案件审理中,应当充分审查是否存在虚假诉讼的可能,注重审查开发商与被执行人是否存在恶意串通规避法院执行、返还款项是否足额支付或者交付执行等情形,依法维护各方当事人的合法权益。


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